バブルから勉強

最近は、全世界的に不動産バブルとなり、中国辺りでは、規制が始めっております。
最近、とあることから、バブル経済が崩壊した時の不動産業者の話を知る機会があったので、そのお話をしようと思います。
たぶん、資産を増やそうとするとどこまでいっても、バブルの事が頭に残るはずの為、勉強になることはあると思います。
バブル崩壊を、その当時の不動産業者はどうやって知ったのか？というと、総量規制というおふれが、当時の銀行を管轄する大蔵省から日本各地の銀行へ通達さた事から始まりました。
当然、不動産業者は銀行と常日頃からやりとりをしていますから、総量規制というおふれが通達された事も知っていたのです。総量規制とはそもそも何なのか？ですが、当時はバブル経済の真っ只中なので、日本全国の不動産価格が急騰し、とにかく不動産を買って売るだけで、物凄い利益が出た時代なのです。
その状況を見た政府が不動産への融資を一気に引き締めたのが、総量規制でバブル経済が終わったのも総量規制が発端だと言えるくらいのものです。
そして、総量規制が行われて買い手がいなくなり、不動産価格が８割安から半値になり、不動産の売買で儲けていた業者の多くが破産という事です。
それまで、物件を買って売るだけで、数千万円儲けたいた商売だったのに、売れなくなってしまうと、在庫がダブついて、どうにもならなくなったわけです。
しかし、銀行は返済を求めて来るわけで、その返済が出来ずに、廃業したり、人によっては自殺に追い込まれてしまうというのがバブルが崩壊した時の不動産業者の末路だったそうです。
この話から学ぶべきことは２つで、１つは、この総量規制のようなことは、実際に起きているので、今も起こる可能性はゼロでは無いです。
融資が付かなくなると、億単位の不動産などは買える人はいないので、不動産投資家としては不動産投資自体が出来なくなってしまいます。
それから２つ目は、この当時の不動産業者と今、物件を買っている投資家は根本的に違うとうことです。この当時の不動産業者は、ほぼ１００％が転売目的で、買ってすぐに売る…という感じで利益を出していました。
今の不動産投資家のように、買って家賃収入からのキャッシュフローで利益を出していくビジネスモデルではないので、根本的に違うビジネスの収益構造が違います。また、転売目的の融資は、１年とかの短期貸しなので、 １年で売れないとお金を返さなければならないので、廃業や自殺者が出てしまうのは、そういう事なのです。
今の不動産投資家は、そもそも３０年とか長期でお金を借りているので、仮に総量規制のようなお達しが行っても、すぐにお金を返さなければならないということは起こらないでしょうね。
ちなみに、ここで追加で学んでおきたい事は、そうやって融資が厳しくなると、不動産価格は下がるので、そのタイミングで物件を買える人になれば、これは物凄く割安で物件を買えます。
そのタイミングで不動産を買える人とは？お金を持っている人と、すでに不動産投資で実績を残して、銀行がちょっと融資が厳しくなっても融資をしてもらえる人ですね。
総量規制でバブル経済は終わりましたが、仮に全く融資が付かなくなったとしたら不動産価格は物凄く下がるでしょうが、その時に１億とかのお金を持っていれば、現金で物件を買えてしまうので、急激に融資が付かなくなっても買える人になるのが理想ですね。
そして、今の不動産投資は、融資を使った投資でも、現金で数億を残せる可能性がある投資なので、今は現金を作るために融資を使って、不動産投資の規模を拡大させるべきなのです。まぁ、理想ですが...